¿Comprar o arrendar? La pregunta del millón
Comprar o arrendar la propiedad en la que vives, todos hemos escuchado esta pregunta. Y también hemos escuchado la respuesta automática: “obvio que es mejor comprar, así no estás pagando arriendo todos los meses y al final te quedas con la propiedad para ti”. Pero está demás decir que esa respuesta conlleva una simplificación horrorosa desde el punto de vista de las finanzas.
En algunos casos lo mejor para tus finanzas personales será comprar y en otros casos será mejor arrendar.
Las propiedades son un número
Como seres emocionales es difícil dejar nuestros sentimientos de lado, sobe todo al momento de comprar una casa o un departamento. Quieres una casa acogedora, con orientación norte o con vista a la playa, con una buena distribución, etc. Y esto ocurre incluso si piensas en una propiedad como inversión!
Pero en el mundo de finanzas personales, para optimizar el uso de tus ahorros una propiedad es solo un número: ese número es la rentabilidad. Punto.
Y los números se deben comparar para poder tomar la mejor decisión. En este caso, debes comparar la rentabilidad de usar tus ahorros para comprar un departamento para vivir contra la rentabilidad de usarlo para otras cosas.
¿Qué implica cada decisión?
Como comentamos en este artículo, la decisión de comprar un departamento es una decisión distinta la decisión de irte a vivir en él o no.
La decisión de mudarte de casa no es una decisión de inversión. Es una decisión de gasto que tiene que ver con tu calidad de vida. Normalmente decidimos cambiarnos a un departamento o casa más grande y mejor ubicada para mejorar nuestra calidad de vida. Es una decisión consciente de aumentar nuestro gasto, incluso si tú eres el dueño.
La decisión de comprar una propiedad es una decisión de inversión para maximizar nuestro patrimonio a una tasa de rentabilidad.
Ejercicio simple: ¿comprar o arrendar?
Tienes 100 millones en tu cuenta bancaria y quieres ir a vivir a un departamento caro que cuesta justo 100 millones. Por otro lado, el arriendo que se cobra por ese departamento es de $350.000 por mes.
Viendo alternativas en el mercado, ves que también hay departamentos baratos que cuestan 50 millones y que se arriendan por $250.000 por mes.
| Tipo de departamento | Valor | Arriendo mensual | Rentabilidad |
|---|---|---|---|
|
Departamento caro |
$100.000.000 |
$350.000 |
4,2% |
|
Departamento barato |
$50.000.000 |
$250.000 |
6,0% |
Para efectos de este ejercicio estoy simplificando el análisis al considerar que la rentabilidad de las propiedades viene únicamente del arriendo mensual. En la práctica también hay una parte de la rentabilidad que viene de la plusvalía de la propiedad.
Adicionalmente, un análisis riguroso debería tomar en consideración el pago de las contribuciones (que debería ser mucho mayor en el caso del departamento caro), costos de mantenimiento, probabilidad de vacancia, comisiones de los corredores de bolsa por comprar y arrendar las propiedades, etc.
Como estás decidido a vivir en ese departamento caro, tienes dos alternativas:
- Comprar el departamento caro usando los 100 millones que tienes y vivir en él
- Comprar dos departamentos baratos usando los 100 millones que tienes y vivir en el caro arrendándolo
Los resultados
En la alternativa de comprar el departamento caro, el arriendo de esa propiedad lo recibes tu mismo. Obviamente en la práctica no te haces una transferencia a ti mismo cada mes. Pero el hecho de dejar de pagarle arriendo a otra persona y de no recibir un arriendo por tu propiedad porque tú la estas usando equivale a decir que te estás pagando a ti mismo. O sea, en el “neto” no pagas nada.
Otra forma de verlo es a través del costo de oportunidad. Como tú vives en ese departamento dejas de ganar el arriendo que recibirías si lo arrendaras a otra persona. Es decir, tienes un gasto por $350.000. Pero por otro lado, al ser tuya esa propiedad te estás ahorrando el arriendo que le pagarías a un tercero. Es decir, también tienes un ingreso por $350.000.
Si usas tus 100 millones para comprar dos departamentos baratos podrías recibir $250.000 de arriendo por cada uno. O sea, recibirías $500.000 cada mes. Pero como usaste tus ahorros para comprar los departamentos baratos tendrías que arrendar el departamento caro para poder vivir en él, lo que implica que deberás pagar $350.000 cada mes. Sumando estarás recibiendo una ganancia neta de $150.000. En este caso sería mejor arrendar el departamento caro en el que quieres vivir y usar tus ahorros para invertir en departamentos que sean más rentables.
La peor alternativa sería dejar esos 100 millones en tu cuenta bancaria sin hacer ninguna inversión. Porque en ese caso tendrás que pagar los $350.000 mensuales de arriendo para poder vivir en el departamento caro y no tendrás ninguna fuente de ingresos pasivos.
¿Y la deuda hipotecaria?
En este ejercicio no estamos hablando de la deuda hipotecaria ni tampoco del pie que debes pagar. ¿por qué no los estamos mencionando? porque da exactamente lo mismo si vives tú u otra persona en esa propiedad, la deuda y el pie no cambian.
Si pones un 20% de pie en el departamento caro, estarías poniendo un pie de 20 millones y tomarías una deuda por 80 millones. Si compras dos departamentos baratos por un total de 100 millones, el pie total y la deuda total serían de 20 y 80 millones respectivamente. O sea, no hay un impacto.
Conclusiones de este ejercicio
- No siempre es mejor comprar la propiedad en la que vives. Muchas veces esa propiedad puede tener una rentabilidad implícita baja, sobre todo si el valor de compra es muy elevado. Y en ese caso lo mejor es pagar un arriendo para vivir en ella y usar tus ahorros en otras inversiones que sean más rentables. Si la rentabilidad es alta, tal vez si conviene comprar.
- Siempre tendrás el gasto del arriendo, incluso si la propiedad es tuya. Como puedes ver en la tabla de arriba, en los 3 casos el arriendo pagado es el mismo. Da lo mismo si la propiedad es tuya o si es de otra persona y pagas un arriendo para estar ahí. Así que es un error cuando alguien dice que va a comprar una propiedad para no pagar un arriendo: ese gasto siempre está ahí. Y la única forma de ahorrarnos ese gasto es que otra persona lo pague por ti (ya sea viviendo en la casa de tus papás o familiares, o a través de subsidios).
- La decisión de comprar solo impacta en tus ingresos y no en tu gasto de arriendo. La decisión de usar tus ahorros para comprar un departamento caro, dos departamentos baratos, o no hacer nada con ellos solo impacta la columna de ingresos. ¿Recuerdas cuando decíamos que la decisión de comprar una propiedad es independiente a la decisión de invertir en esa u otra propiedad? Eso se ve claramente en la tabla. La decisión de inversión solo tiene un impacto en la columna de Arriendo Recibido.
- Aunque el departamento caro tiene una rentabilidad peor que los departamentos baratos, en este ejemplo sigue siendo mejor comprar el departamento caro que dejar la plata en el banco.
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